Änderungen im Bereich des Grundstücksrechts der neuen Länder (Grundstücksrechtsänderungsgesetz)

Ein weiteres Gesetz im Grundstücksrecht der neuen Länder hat den Rechtsaus-
schuss des Bundestages passiert - des Grundstücksrechtsänderungsgesetz. Das Gesetz führt in seinem Hauptteil einen neuen gesetzlichen Nutzungsentgeltan- spruch der Eigentümer bestimmter Grundstücke gegen die Nutzer ein und hat insofern unmittelbare finanzielle Auswirkungen.

Hintergrund ist die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 08. April 1998, in der ein bestimmter Teilbereich im Rahmen des sogenannten moratorischen Besitzrechts (Art. 233 § 2a EGBGB) für verfassungswidrig erklärt wurde. Dies betrifft Grundstücke, für die eine zeitlich befristete gesetzliche Nutzungsberechtigung geschaffen wurde, obwohl sie zu DDR-Zeiten ohne rechtlich sichere Nutzungsberechtigung genutzt wurden (ohne das Vorhandensein einer blauen oder grünen Nutzungsrechtsurkunde). Nach den bisherigen Bestimmungen des Moratoriums war der gesetzlich eingeräumte Besitz zumindest vom 22. Juli 1992 bis zum 31. Dezember 1994 unentgeltlich (Art. 233 § 2a Abs. 8 S. 1 EGBGB). Diese Unentgeltlichkeit hat das Bundesverfassungsgesetz in seiner vorgenannten Entscheidung vom 08. April 1998 gerügt und dem Gesetzgeber aufgegeben, eine verfassungskonforme Regelung bis zum Sommer diesen Jahres zu erlassen.

Mit dem Grundstücksrechtsänderungsgesetz wird nunmehr ein gesetzlicher Anspruch des Grundstückseigentümers gegen den moratorischen Besitzer auf Zahlung von Nutzungsentgelt für den vorgenannten Zeitraum eingeführt werden.

Bei der Bestimmung der Höhe des Nutzungsentgeltanspruchs
war im Gesetzgebungsverfahren streitig, ob sich das neueingeführte Nutzungsentgelt allein nach dem regelmäßigen Zins (der nach § 43 Abs. 1 SachenRBerG die Hälfte des für die entsprechende Nutzung üblichen Zinses beträgt) oder nach dem abgesenkten Zins (der nach der jeweiligen Ziff. 1 des § 51 SachenRBerG nur ein Achtel des für die entsprechende Nutzung üblichen Zinses beträgt) zu richten hat.

Beispiel:
In Zahlen dargestellt wurde der Streit also darüber geführt, ob bei einem Grundstück mit einem Bodenwert von z.B. 250.000.-- DM der Nutzer an den Grundstückseigentümer einen Betrag in Höhe von 13.436,-- DM (regelmäßiger Zins) oder in Höhe von 3.359,-- DM (abgesenkter Zins) zahlen muss.

Im Gesetzgebungsverfahren hat sich der Gesetzgeber zugunsten der Nutzer für den abgesenkten Zins entschieden. Unabhängig von der Höhe des neueingeführten Nutzungsentgeltanspruchs und vorbehaltlich etwaiger Änderungen im weiteren Gesetzgebungsverfahren des Grundstücksrechtsänderungsgesetzes weisen die Notare vorsorglich auf folgendes hin:

1) Der neu eingeführte Nutzungsentgeltanspruch betrifft nicht sämtliche Fälle, in denen fremde Grundstücke durch Dritte genutzt werden, sondern nur die Fälle des moratorischen Besitzes. Welche Fälle das konkret sind, ergibt sich aus Art. 233 § 2a Abs. 1
Satz 1 EGBGB.

2) Für fremde Grundstücke, die von einer öffentlichen Körperschaft zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben genutzt werden (vgl. Art. 233 § 2a Abs. 9 EGBGB), gilt der neu eingeführte Nutzungsentgeltanspruch nicht.

3) Sowohl der bisherige als auch der neueingeführte Nutzungsentgelt- anspruch sind einer vertraglichen Vereinbarung zugänglich, d.h. das Gesetz gilt insoweit nicht, wie bereits bisher oder zukünftig vom Gesetz abweichende Vereinbarungen getroffen wurden oder werden. Der Erwerber eines betroffenen Grundstücks und auch der Erwerber eines moratorischen Besitzrechtes sollte sich deshalb vor dem Erwerb jeweils über das Bestehen etwaiger vom Gesetz abweichender Vereinbarungen informieren.

4) Der neueingeführte Nutzungsentgeltanspruch betrifft auch bereits abgeschlossene Sachenrechtsbereinigungsverträge, sofern nicht innerhalb dieser Verträge die Beteiligten abweichende Vereinbarungen getroffen haben.

5) Sollte zwischen dem 22. Juli 1992 und dem 31. Dezember 1994 das Eigentum an einem betroffenen Grundstück oder die Inhaberschaft an einem moratorischen Besitzrecht gewechselt haben, ist Gläubiger des Anspruchs zeitanteilig der jeweilige Grundstückseigentümer und Schuldner des Anspruchs zeitanteilig der jeweilige Nutzer.

Zur Einordnung des Gesetzes sei vermerkt, dass das Gesetz nur einen weiteren "Mosaikstein" im Grundstücksrecht der neuen Länder darstellt, da insbesondere

• die Frage, auf welchem Weg und zu welchen Bedingungen die Kommunen seit DDR-Zeiten für öffentliche Zwecke genutztes Privatland erwerben können (sog. rückständigen Erwerb),
• Nachbesserungen in der Sachenrechtsbereinigung z.B. die Einbeziehung der sog. Überlassungsverträge und
• die mit der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 17. Juli 1999 geforderten
  Ergänzungen und Erweiterungen z.B. der Möglichkeit des Teilkündigungsrechts der Grundstückseigentümer sehr großer Grundstücke und die Schaffung der Möglichkeit der Umlage öffentlicher Lasten auf die Nutzer sowie
• die Umsetzung der Beschlüsse der 19. Ost-Justizministerkonferenz
  einem besonderen Abschlussgesetz vorbehalten bleiben.

Trotz der vorstehenden Hinweise wird in Ansehung der Komplexität der betroffenen Rechtsfragen abschließend empfohlen, sich im Einzelfall entsprechenden juristischen Rat einzuholen.

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