Die Baulast ! Für den Bürger eine taugliche Hilfe ?

Die Bauordnungen der Länder Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern sehen die Baulast als Grundlage für eine Regelung von nachbarschaftlichen Verhältnissen vor. Ihre Aufgabe ist es, Grundstücke unter Einbeziehung von Nachbargrundstücken bebaubar zu machen, die sonst zumindest nicht in der vorgesehenen Form bebaut werden dürfen. Der Nachbar erlaubt mittels Baulast die teilweise Verwendung seines Grundstücks, z.B. Verpflichtung zu Wegerechten; Erlaubnis, Abstandsflächen nicht einzuhalten etc.

Die Baulast erweist sich dabei aus mehreren Gründen als problematisch. Sie sollte in jedem Fall zivilrechtlich, d.h. durch einen Vertrag mit dem Nachbarn untermauert werden. Dies gilt insbesondere bei Zuwegungsbaulasten. Um dies zu verdeutlichen, soll nachfolgend die Problematik der Baulast veranschaulicht werden:

1. Wenn der Nachbar sich nachträglich über die Einräumung der Baulast mit dem Inhalt des Wegerechts ärgert und abredewidrig die Zufahrt versperrt, bleibt dem betroffenen Bauherrn zunächst keine Möglichkeit, selbst sein Wegerecht durch zusetzen. Die Baulast ist nämlich eine Erklärung gegenüber dem Bauamt und nicht gegenüber dem Nachbarn. Das Bauamt kann die Einhaltung der Baulast durch Ordnungsmittel (z.B. Bußgeldandrohung) durchsetzen. Handelt das Bauamt nicht, hat der Bauherr - zumindest allein aus der Baulast heraus - keine Möglichkeit, seinen Weg freizuhalten.

2. Wenn das Bauamt gar vom Nachbarn davon überzeugt wird, daß es der Baulast nicht mehr bedarf, kann das Bauamt die Baulast wieder löschen. Der begünstigte Eigentümer ist zwar zu hören, er kann die Löschung der Baulast aber nicht verhindern. Die Baulast ist damit keine taugliche Sicherheit, wenn dauerhaft ein Wegerecht gesichert werden soll. Hier bietet sich statt dessen die Grunddienstbarkeit an, d.h. es wird im Grundbuch eingetragen, daß der jeweilige Eigentümer des einen Grundstücks das andere Grundstück z.B. als Zuwegung nutzen kann. Diese Grundbucheintragung führt vor allem auch dazu, daß der Käufer des Nachbargrundstücks von dem Wegerecht Kenntnis erhält, also Nachbarstreitigkeiten anläßlich eines Eigentümerwechsels, die auf Unkenntnis eines Wegerechts beruhen, ausgeschlossen sind. Die Baulast hingegen ist dem Grundbuch nicht zu entnehmen. Es muß das Baulastenverzeichnis bei der Baubehörde eingesehen werden. Dies ist mit zusätzlichen Kosten verbunden und mühsam. Einzelne Landesgesetzgeber haben diese Nachteile der Baulast erkannt und tragen den zu regelnden Sachverhalten durch aus dem Grundbuch ersichtliche Dienstbarkeiten Rechnung, so etwa Bayern. Es gibt auch Anhaltspunkte dafür, daß bei anstehenden Reformen der Landesbauordnungen in den neuen Ländern die Absicherung durch Grunddienstbarkeit einen größeren Einfluß erhalten wird.

3. Die Baulast enthält schließlich keinerlei Regelungen zu der Frage, ob die Nutzung des Weges kostenlos ist und wer diesen zu unterhalten hat.

Wer ein Grundstück kauft, sollte sich über das Bestehen von Baulasten informieren und zumindest den Verkäufer hierzu befragen oder sich sogar einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vorlegen lassen. Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich um ein Grundstück handelt, das selbst bebaut werden soll oder bei dem bei Nachbargrundstücken die Bebauung ansteht. Hat hier z.B. der Verkäufer zugestimmt, daß der Nachbar Grenzbebauung durchführen kann und diese Bauabsicht des Nachbarn durch Baulast abgesichert, führt dies dazu, daß das zu erwerbende Grundstück möglicherweise nicht mehr oder nur in geringerem Umfang bebaut werden kann. Die Baulasten stellen damit möglicherweise im Einzelfall eine erhebliche Werteinbuße des Vertragsgegenstandes dar. Manchmal wird deshalb unter Nachbarn vereinbart, für die Eintragung von Baulasten eine Entschädigung zu zahlen. Wer hier Zahlungen leistet, sollte sich zusätzlich zivilrechtlich und grundbuchlich schützen, damit der erworbene Anspruch dauerhaft gesichert ist. Die Behörde kann - wie oben bereits erwähnt - die Baulast gegen den Willen des Begünstigten wieder aufheben.

Die zusätzliche zivilrechtliche Absicherung sollte nicht an den Kosten scheitern. Die Bestellung einer Dienstbarkeit bemißt sich nach deren Wert . Soweit nicht Zahlungen erfolgen, wird der Wert geschätzt. Dies führt damit z.B. bei der Eintragung eines Wegerechts zu Kosten von insgesamt ca. 100,00 bis 200,00 DM, die bei Grundbuchamt und Notar anfallen. Der Bürger sollte auf den zusätzlichen zivilrechtlichen Schutz nicht verzichten, zumal Nachbarstreitigkeiten unliebsam sind und die Freude am Leben erheblich beeinträchtigen können.

Die Notarkammern raten daher:

1. Prüfen sie vor dem Erwerb von Grundstücken zum Zweck der Bebauung, ob Baulasten bestehen.

2. Sichern sie erforderliche Wegerechte und sonstige Benutzungsrechte durch Grunddienstbarkeiten ab. Hier berät sie der Notar.