Aus aktuellem Anlaß -
Auf Sicherheit beim Immobilienerwerb setzen

Für viele Bundesbürger steht der Wunsch nach eigenen vier Wänden - sei es als Heim für die Familie oder als sichere Vermögensanlage für Kapitalanleger - an erster Stelle zu verwirklichender Ziele.

Für den Grundstücks-, Wohnungs- und Baumarkt gilt die Makler- und Bauträgerverordnung. Diese Verordnung sieht durch zwingende Regelungen bezüglich der Zahlungsmodalitäten Sicherungen für den Erwerber vor. Entweder werden Raten nach erbrachter Bauleistung gezahlt oder der Erwerber ist durch eine Bürgschaft des Bauträgers abgesichert.

In jüngster Zeit versuchen insbesondere in den neuen Bundesländern und in Berlin "schwarze Schafe" unter den Bauträgern vermehrt durch sogenannte "verdeckte Bauherrenmodelle" die Makler- und Bauträgerverordnung zu umgehen. Sie trennen unrechtmäßig den Grundstückskaufvertrag vom Bau- oder Werkvertrag über das zu errichtende Wohnhaus, so daß das einheitliche Vertragswerk aufgespalten wird und die Bestimmungen der genannten Verordnung nicht mehr anwendbar sind. Bei diesen Verträgen verkauft ein Bauträger ein Grundstück mit einem Haus, das von ihm oder unter seiner Regie errichtet wurde oder wird. Die Erstellung des Bauwerks wird dabei zwischen ihm bzw. einer zwischengeschalteten Firma und dem Käufer außerhalb des Notarvertrages geregelt. Meist bevorzugen die vertraglichen Bestimmungen hier einseitig die Interessen des Verkäufers, insbesondere bezogen auf die Konkursrisiken, den Kaufpreisverlust und die Sachmängelhaftung.

Folgendes Fallbeispiel soll dies verdeutlichen:

Familie A. liest ein Inserat, in der das Bauunternehmen B-GmbH den Bau eines schlüsselfertigen Einfamilienhauses anbietet. Auch bei der Grundstücksbeschaffung wäre man, so hört Familie A. beim ersten Gespräch, gern behilflich. Herr Z. hätte einige Grundstücke im neuen Baugebiet anzubieten. Zuerst soll jedoch der Bau- oder Werkvertrag zum Bau des Hauses unterzeichnet werden und erst danach verkauft Herr Z. einen Grundstücksteil an Familie A. Die Familie wird für diese riskante Vertragsgestaltung mit dem Hinweis geködert, daß der privatschriftlich abgeschlossene Bau- oder Werkvertrag nirgendwo auftaucht und somit sich die Grunderwerbsteuer sowie die weiteren Vertragskosten nach dem niedrigeren Kaufpreis des Grundstücks richten. Dem Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, wird diese Konstruktion verschwiegen. Für Familie A. sind die eingesparten Grunderwerbssteuer- und Notarkosten ein einleuchtendes Argument.

Der Notarvertrag sieht die Sicherheiten, die die Makler- und Bauträgerverordnung vorschreibt, nicht vor, da der Notar in diesem Fall nur von einem reinen Grundstückskaufvertrag ausgehen mußte. Prompt kommt es zu Schwierigkeiten bei der Abwicklung. Der Bau des Hauses hat bereits begonnen, die ersten Raten sind an das Bauunternehmen gezahlt, aber es liegen nicht alle erforderlichen Genehmigungen für den Vollzug des Kaufvertrages vor. Die Auflassungsvormerkung ist ebenfalls nicht im Grundbuch eingetragen, der Bauvorbescheid wurde auch nicht erteilt und die notwendigen Löschungsunterlagen für im Grundbuch noch eingetragene Belastungen fehlen.
Im vorliegenden Fall hat Familie A. vor dem Vorliegen aller Voraussetzungen bereits Zahlungen geleistet. Das Bauunternehmen B-GmbH geht in Konkurs und damit besteht die Gefahr, daß sämtliche Zahlungen, die Familie A. bisher geleistet hat, für sie verloren sind und sie weder Eigentümer des Grundstücks noch des Gebäudes werden.

Hätte Familie A. diese Vertragsgestaltung bei der Beurkundung des Kaufvertrages offengelegt, wäre diese Situation zu vermeiden gewesen. Der Bauträger, die B-GmbH hätte keine Gelder der Familie A. annehmen dürfen, solange unter anderem nicht alle Genehmigungen für den Vollzug des Vertrages hätten. Unerfahrene und ungewandte Vertragspartner vor Benachteiligungen zu schützen ist eine der wesentlichen sozialen Aufgaben eines Notars.

Die Notarkammern warnen daher vor solchen Gestaltungsformen und raten:

1. Ein geringer Preisvorteil bei Vertragsnebenkosten von einigen Hundert DM rechtfertigt keinesfalls das Vertragsrisiko des Käufers von einigen Hunderttausend DM. Wird eine getrennte Konzeption von Grundstückskaufvertrag und Bau- oder Werkvertrag angeboten, sollte unbedingt rechtlicher Rat eingeholt werden, bevor der Bau- oder Werkvertrag abgeschlossen wird.

2. Die Behauptung, die Familie würde Grunderwerbsteuer sparen, ist falsch. Die Finanzverwaltung sieht auch in solch getrennten Verträgen immer ein einheitliches Vortragswerk und berechnet die Grunderwerbsteuer nach den gesamten Kosten für Grundstück und Bauwerk.

3. Auch beim Bauträgervertrag nach MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) sind Risiken möglich, daher unbedingt auf Qualität des Angebotes, Vereinbarung des Kaufpreises als Festpreis (eventuelle Sonderwünsche möglichst darin enthalten) und Bauabnahme nur mit Protokoll (gegebenenfalls mit Gutachter) drängen.

4. Keine getrennte Beurkundung von Angebot und Annahme. Bestehen Sie auf Durchführung eines regulären Beurkundungsverfahrens vor einem Notar, der für beide Seiten geographisch gut erreichbar ist, wodurch alle Vertragsbeteiligten persönlich an der Vertragsverhandlung teilnehmen können.

5. Ist eine getrennte Beurkundung von Angebot und Annahme unumgänglich, so sollte der Käufer das Angebot unterbreiten, um die notarielle Beratung sicherzustellen.

Abschließend ist anzumerken, daß die Vertragskonstruktionen zu "verdeckten Bauherrenmodellen" in vielen Fällen wegen Verstoßes gegen das Beurkundungsgebot durch das Gesetz für nichtig erklärt werden.

Weitere Hinweise entnehmen Sie bitte dem Faltblatt der Notarkammern „Vorsicht bei privatschriftlichem Abschluß von Bau- und Fertighauskaufverträgen im Zusammenhang mit Grundstückskaufverträgen“.