Wesentliches zu Grundschulden

Es gibt zwei Arten von Grundpfandrechten: die Hypothek und die Grundschuld. Die Hypothek ist für ein bestimmtes Darlehen bestellt und mit dessen Rückzahlung verbraucht. Die Grundschuld hingegen kann beliebig oft als Sicherheit auch für neue Darlehen verwendet werden. Daher hat sich die Grundschuld in der Praxis durchgesetzt. Der Begriff "Pfandrecht" verdeutlicht das Wesen der Grundschuld. Der Eigentümer einer Immobilie gibt der Bank sein Grundstück als Pfand für eine eigene oder fremde Schuld aus einem Darlehensvertrag, Die Grundschuld muß im Grundbuch eingetragen werden. Sie gibt der Bank oder anderen Darlehensgebern eine Sicherheit bis zu dem eingetragenen Betrag und den eingetragenen Zinsen.

Falls ein gesichertes Darlehen nicht zurückgezahlt wird, kann die Bank die Zwangsvollstreckung betreiben. Das heißt in der Regel, daß die Bank das Grundstück versteigern läßt. Der dabei erzielte Erlös wird dann unter den Gläubigern nach der Reihenfolge der Eintragung ihrer Grundpfandrechte verteilt. Aus diesem Grund bestehen viele Banken auf erstrangige Eintragungen. Erklärungen, die für die Eintragung der Grundschuld erforderlich sind, müssen bei einem Notar abgegeben werden. Der Notar bereitet die Unterlagen vor, erklärt die oft recht komplizierten Klauseln und sorgt für die korrekte Grundbucheintragung, damit der Kredit schnell ausgezahlt wird.

Keine Angst vor hohen Grundschuldzinsen

Grundschuldzinsen sind die in den Bestellungsurkunden genannten Zinsen. Die meist recht hohen Zinsen (Zinssätze von 12 % bis 18 %) sind ebenso wie der Grundschuldbetrag nur die Obergrenze, bis zu der die Grundschuld Sicherheit bietet. Zurückgezahlt werden muß aber nur der im Darlehensvertrag vereinbarte Zinssatz.

Warum lassen sich Banken derart hohe Zinsen beim Pfandrecht (Grundschuld) einräumen?

Wenn zum Beispiel im Darlehensvertrag keine Festzinsbindung vereinbart wurde, kann durch höhere Grundschuldzinsen eine mögliche Steigerung des variablen Zinssatzes des Darlehens abgedeckt werden. Der Eigentümer spart sich so die notwendige Änderung der Grundschuld und damit einen Gang zum Notar und die Eintragung der Änderung im Grundbuch.

Was ist eine Vollstreckungsunterwerfung ?

In fast allen Formularen für Grundschulden findet sich eine Vollstreckungsunterwerfung. Sie gibt der Bank das Recht, sofort das Grundstück zwangsversteigern zu lassen, ohne vorher bei Gericht hierauf klagen zu müssen. Außerdem enthalten viele Formulare ein Anerkenntnis des Kreditschuldners, wonach in sein Gesamtvermögen sofort vollstreckt werden darf. Das bedeutet: Zahlt der Schuldner seine Raten nicht pünktlich, so kann die Bank ohne Klage beim Gericht auch Lohn und Konten pfänden.

Trotz der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung sind Eigentümer und Schuldner nicht ganz schutzlos. Vollstreckt der Gläubiger zu Unrecht, kann der Schuldner sich mit einer Vollstreckungsgegenklage verteidigen.

Die Notarkammern raten:

Sogenannte Sicherungszweckabrede genau beachten
Der Schuldner sollte besonderes Augenmerk auf die Zweckerklärung richten. Sie ist eine Absprache mit der Bank, für welche Forderungen die Grundschuld als Sicherheit dienen soll. Sie ist nicht beurkundungspflichtig, entscheidet aber über das Haftungsrisiko des Eigentümers. Er muß häufig nicht nur für die jetzt aufgenommenen Darlehen geradestehen sondern auch für künftige Verbindlichkeiten. Dies ist jedoch kein Problem, denn schließlich hat er es selbst in der Hand, welche Verbindlichkeiten er eingeht. Vorsicht aber bei der Haftung für fremde Verbindlichkeiten oder wenn mehrere Personen, z. B. auch ein Ehepaar die Grundschuld und solch eine Zweckerklärung unterschreiben. Der Notar berät über diese Risiken und mögliche Formularänderungen, so daß die Interessen beider Seiten gewahrt sind.